Makler-Website oder ImmoScout24: Reichweite gegen Auftrag

Makler-Website oder ImmoScout24: was Reichweite kostet und was den Auftrag bringt

Die Portalrechnung läuft seit Jahren. Die Anfragen kommen, die Objekte gehen raus, das Geschäft trägt sich. Und dann steht wieder die Frage im Raum, sobald jemand das Budget durchsieht: Makler-Website oder ImmoScout24? Die eigene Seite hat seit Jahren niemand angefasst. Das Portal kostet monatlich weiter.

Die Frage klingt nach einer Entscheidung. Sie ist keine. Das Bundeskartellamt hat 2015 in einem Fusionskontrollverfahren zu Online-Immobilienplattformen festgehalten, dass die Nutzer auf beiden Marktseiten eher Multi-Homing als Single-Homing einsetzen. Im Klartext: Anbieter und Suchende nutzen mehrere Kanäle nebeneinander. Das ist der Normalfall, nicht die Ausnahme.

Dieser Beitrag rechnet die Kanalfrage sauber durch. Er zeigt, welche Größenordnung hinter dem Portalbudget steckt. Er zeigt, was das Portal strukturell nicht leisten kann. Und er zeigt, wo die eigene Website für Immobilienmakler den Unterschied macht. Jede Zahl hat eine Quelle.

Das Wichtigste in Kürze

Was ImmoScout24 für Makler leistet, und was Makler dafür zahlen

Fangen wir mit dem an, was unstrittig ist. Scout24 gibt für ImmoScout24 rund 19 Millionen Nutzer je Monat auf Website oder App an. Das Unternehmen bezeichnet sich selbst als Marktführer für digitale Immobilieninserate und Immobiliensuche. Beides sind Unternehmensangaben. Eine Reichweite dieser Größe baut kein Maklerbüro allein auf. Für Objekte, die schnell viele Augen erreichen sollen, ist genau das der Vorteil des Portals.

Wie das Geld fließt, hat das Bundeskartellamt 2015 amtlich beschrieben. Die Plattformen erheben gegenüber der suchenden Nutzerseite durchgängig keine Entgelte. Der Umsatz der Plattformen wird ausschließlich mit Entgelten erzielt, die die Immobilienanbieter zahlen. Ebenfalls 2015 hielt die Behörde fest, dass die größte Plattform, die der Immobilien Scout GmbH, ein Mitgliedschaftsmodell verfolgte. Die am damaligen Zusammenschluss beteiligten Plattformen erhoben dagegen werbeplatzbezogene Entgelte. Beide Befunde beschreiben die Marktlage von 2015. Über heutige Konditionen sagen sie nichts.

Was diese Mitgliedschaft kostet, lässt sich öffentlich nicht feststellen. Wir haben drei offizielle Seiten geprüft: die Übersicht der Mitgliedschaften mit den Stufen Bronze, Silber und Gold, die Seite zur Basis-Mitgliedschaft und die Verbraucherinformationen. Auf keiner dieser Seiten steht ein Euro-Betrag für eine Makler-Mitgliedschaft. In den Verbraucherinformationen heißt es wörtlich, die jeweils gültigen Preise würden im Buchungsdialog vor Abschluss des Bestellvorgangs angezeigt. Auf der Seite zur Basis-Mitgliedschaft führt der Weg zum Preis über ein Rückrufformular.

Veröffentlicht sind nur einzelne Zusatzprodukte. Eine Immobilienbewertung als gewerbliche Einzelbuchung kostet 24,90 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer, das Monatspaket mit zehn Bewertungen 49,90 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Für gewerbliche Basis-Anzeigen nennen die Verbraucherinformationen Mindestvertragslaufzeiten von mindestens 14 Tagen, einem Monat oder drei Monaten. Preise und Konditionen des Anbieters können sich ändern. Das Abrufdatum steht im Quellenblock.

Aus einer fehlenden Preisangabe folgt nicht, dass ein Angebot teuer ist. Belegt ist etwas anderes: Die Kalkulation ist von außen nicht prüfbar. Wer sein Portalbudget planen will, braucht ein individuelles Angebot und muss die Vertragslaufzeit dabei mitlesen.

Eigene Website oder Portal: wonach Suchende gehen und wonach Eigentümer gehen

Hier liegt der Denkfehler, der die Frage überhaupt erst entstehen lässt. Portal und Website werden verglichen, als würden sie dieselbe Person erreichen. Das tun sie nicht.

Auf der Suchendenseite ist die Sache eindeutig. Der Digitalverband Bitkom hat 1.003 Personen ab 16 Jahren in Deutschland befragt. Darunter waren 402, die in den vergangenen fünf Jahren eine Wohnung oder ein Haus gesucht haben. Befragungszeitraum war die Kalenderwoche 33 bis 38 des Jahres 2025. Von diesen Suchenden nutzten 81 Prozent Online-Portale. Webseiten von Wohnungsunternehmen nutzten 19 Prozent. Wer glaubt, die eigene Website hole Suchende vom Portal weg, rechnet falsch. Sie tut es nicht. Zur Einordnung der Kanalkosten haben wir an anderer Stelle im Detail aufgeschrieben, was eine Makler-Website kostet.

Nur lebt ein Makler nicht vom Objektaufruf. Er lebt vom Auftrag. Und der Auftrag entsteht in einem Moment, den das Gesetz genau beschreibt. Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Textform. § 656c BGB regelt den Fall, dass ein Makler für beide Kaufvertragsparteien tätig wird. Dann darf er sich den Maklerlohn nur so versprechen lassen, dass sich beide Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Ein Verstoß macht die Vereinbarung nichtig.

Vor dieser Textform steht eine Prüfung. Ein Eigentümer, der über einen Alleinauftrag nachdenkt, will wissen, wer da eigentlich verkaufen soll. Wie lange gibt es das Büro? Wer arbeitet dort? Welche Objekte hat es bewegt? Wie läuft der Ablauf von der Bewertung bis zur Übergabe? Das Portal zeigt Objekte. Es zeigt nicht den Auftragnehmer. Diese Prüfung findet auf der eigenen Website statt oder sie findet gar nicht statt.

Ein Hinweis zur Sauberkeit der Argumentation: Die Bitkom-Zahlen gelten für Wohnungssuchende, nicht für Eigentümer. Der Schluss auf die Eigentümerseite ist unsere Einordnung, keine gemessene Zahl.

Auf der Mietseite gilt dieselbe Logik, dort sogar gesetzlich zugespitzt. Nach § 2 Absatz 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes darf der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung grundsätzlich kein Entgelt fordern. Das Gesetz lässt davon nur eine eng gefasste Ausnahme zu. § 3 deckelt zusätzlich, was der Vermittler vom Wohnungssuchenden überhaupt verlangen darf: höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer. Zahlender Kunde ist damit in aller Regel der Auftraggeber. Um ihn geht es.

Was das Portal strukturell nicht leisten kann

Manches fehlt nicht aus Nachlässigkeit. Es ist im Modell nicht vorgesehen.

Das beginnt beim Netzwerkeffekt. Das Bundeskartellamt beschrieb ihn 2015 so: Eine größere Anzahl an Immobilienanbietern auf einer Plattform führt dazu, dass auch mehr Nachfrager diese Plattform nutzen. Das wirkt sich wiederum positiv auf die Anbieter aus. Genau dieser Effekt macht die Reichweite. Er sorgt aber auch dafür, dass der Wettbewerb im Portal direkt neben dem eigenen Objekt steht. Das ist kein Fehler der Plattform. Das ist ihr Zweck.

Der zweite Punkt ist die Datenhoheit. Anfragen, Suchprofile und Kontaktverläufe entstehen im System des Betreibers. Auswertung, Darstellung und Regeln setzt er. Wer diese Daten im eigenen System braucht, muss sie dorthin holen. Auf der eigenen Website liegt die Anfrage von der ersten Sekunde an im eigenen Haus.

Der dritte Punkt betrifft die lokale Sichtbarkeit. Google nennt in seiner Dokumentation drei Faktoren für das lokale Ranking: Relevance, also wie gut ein Unternehmensprofil zur Suchanfrage passt. Distance, also die Entfernung zum Suchenden. Und Prominence, also wie bekannt ein Unternehmen ist. Prominence stützt sich unter anderem darauf, wie viele Websites auf das Unternehmen verlinken. Google stellt ausdrücklich klar, dass sich ein besseres lokales Ranking nicht kaufen lässt. Verlinkungen und Erwähnungen brauchen ein Ziel. Ein Portalprofil ist eine Unterseite auf fremder Domain. Die eigene Domain ist das Ziel, das dem Makler gehört.

Der vierte Punkt ist die Positionierung. Im Portal steht das Objekt im Vordergrund, das Layout ist für alle Anbieter gleich. Eine Spezialisierung auf Gewerbeimmobilien, Kapitalanlagen oder Nachlassimmobilien lässt sich dort nicht erzählen. Auf der eigenen Website ist genau das die Startseite.

Zur Marktkonzentration noch eine Zahl mit Datum. 2015 stellte das Bundeskartellamt fest, dass drei Plattformen gemessen an den Plattformumsätzen mehr als drei Viertel des Marktvolumens auf sich vereinten. Deutlicher Marktführer blieb danach die Immobilien Scout GmbH. Das ist eine Momentaufnahme von 2015. Über die heutigen Marktanteile sagt sie nichts.

Vergleich: Portalprofil, Portal-Mitgliedschaft und eigene Website

Die drei Spalten schließen sich nicht aus. Sie decken verschiedene Lücken. Das Portal liefert Reichweite, die sonst Jahre kostet. Die Website liefert Kontrolle, Positionierung und den direkten Draht zum Auftraggeber. Ein Makler, der nur eine Spalte besetzt, verzichtet auf die andere Hälfte des Geschäfts.

Die Rechnung: Portalbudget, Provision und Website-Kosten

Weil ImmoScout24 keine Mitgliedschaftspreise veröffentlicht, führt der einzige belegbare Weg zur Größenordnung über die veröffentlichten Segmentzahlen von Scout24. In der Meldung vom 26. Februar 2026 zu den vorläufigen Ergebnissen 2025 weist der Konzern für das Segment Professional, also die gewerblichen Anbieter, einen Umsatz von 470,5 Millionen Euro aus. Die durchschnittliche Zahl der Professional-Kunden gibt Scout24 mit 26.027 an.

Die Basiszahlen der Schritte 3 bis 5 kommen aus zwei Quellen. Der IVD Bundesverband gibt für seine Makler über 405.000 Vermittlungen im Jahr an. Das Transaktionsvolumen beziffert er auf knapp 95 Milliarden Euro. Die Verbraucherzentrale nennt für die Gesamtprovision je nach Region 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises einschließlich Umsatzsteuer. Regional heißt diese Provision auch Courtage.

Diese Rechnung hat fünf Grenzen, und die gehören dazu.

Erstens sind die 18.077 Euro kein Preis. Es ist der Durchschnittsumsatz je gewerblichem Kunden über das gesamte Professional-Segment. Darin stecken auch Bauträger, Wohnungsunternehmen und Verwalter sowie Produkte jenseits von Inseraten. Ein kleines Maklerbüro zahlt weniger, ein großes mehr.

Zweitens ist genau das der Grund, warum wir so rechnen. ImmoScout24 nennt keine Mitgliedschaftspreise. Der veröffentlichte Segmentdurchschnitt ist der einzige belegbare Zugang zur Größenordnung.

Drittens sind 8.000 Euro Investition und vier Jahre Nutzungsdauer Annahmen, keine Messwerte. Sie dienen als Rechenanker.

Viertens ist die Provisionshöhe frei verhandelbar. Die Verbraucherzentrale schreibt dazu, die Höhe der Maklergebühr sei gesetzlich nicht festgelegt.

Fünftens, und das ist die wichtigste Grenze: Portal und Website sind keine Alternativen. Das Portal wird nicht kündbar, nur weil die Website steht. Die Reichweite bei Suchenden bleibt dort, wo sie ist.

Die Frage lautet also nicht Portal oder Website. Sie lautet: Warum steht neben einem fünfstelligen Jahresbudget für fremde Reichweite kein vierstelliges für den eigenen Kanal? Rechnerisch trägt ein einziger zusätzlicher Alleinauftrag im Jahr die Website mehrfach.

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Objekte auf der eigenen Website: OpenImmo statt Doppelpflege

Der häufigste Einwand gegen die eigene Website ist die doppelte Objektpflege. Niemand will jedes Exposé zweimal einpflegen. Dafür gibt es seit 2001 einen Standard.

OpenImmo wird vom Verein zur Förderung des Datenaustausches in der Immobilien-Wirtschaft e.V. getragen, der sich 2001 konstituiert hat. Sein Zweck ist es nach eigener Beschreibung, einen gemeinsamen Standard für den Austausch von Immobiliendaten im Internet zu erstellen. Die aktuelle Version 1.2.7d enthält Ergänzungen zum Energieausweis. Der Verein zählt nach eigenen Angaben über 30 Fördermitglieder und über 12.000 Downloads der Beschreibung. Mehrere hundert Firmen europaweit setzen den Standard ein. Eine Mitgliedschaft ist keine Voraussetzung dafür, ihn zu nutzen.

Damit fällt der Einwand weg. Wer seine Objekte in einer Maklersoftware pflegt, die OpenImmo ausgibt, hat eine einzige Datenquelle. Von dort laufen sie gleichzeitig ans Portal und auf die eigene Website. Genau deshalb ist die Frage nach Portal oder Website technisch falsch gestellt. Beides wird aus demselben Datenbestand bedient.

Arbeit macht die Anbindung trotzdem. Felder müssen zugeordnet werden. Bilder und Exposés brauchen Testläufe. Die Angaben zum Energieausweis müssen korrekt durchlaufen. Für zurückgezogene oder verkaufte Objekte braucht es eine saubere Regel. Lassen Sie sich diese Position im Angebot einzeln ausweisen, statt sie in einer Sammelzeile verschwinden zu lassen. Wie wir Projekte dieser Art aufsetzen, steht auf unserer Seite zum Webdesign.

Und hier scheitert die Vorlage von der Stange am häufigsten. Objektlisten mit vielen großen Bildern sind genau der Punkt, an dem gekaufte Themes technisch an ihre Grenze kommen. Ladezeit, Filterlogik und Detailseiten hängen dann an Plugins, die niemand mehr pflegt. Wir haben aufgeschrieben, was Templates in der Praxis kosten.

Wann das Portal reicht und wann die eigene Website Pflicht ist

Die Antwort hängt daran, woher die Aufträge kommen sollen.

Wer in der rechten Spalte mehrfach zustimmt, hat kein Budgetproblem, sondern ein Reihenfolgeproblem. Die eigene Website ist das Fundament, auf dem die Portalreichweite steht. Nicht umgekehrt. Und noch einmal deutlich: Sie ersetzt diese Reichweite nicht.

Fazit: die Reihenfolge, in der Makler entscheiden sollten

Die Frage Makler-Website oder ImmoScout24 führt in die Irre, weil sie zwei Kanäle gegeneinanderstellt, die verschiedene Aufgaben haben. Das Portal bringt Reichweite bei Suchenden, und zwar in einer Größenordnung, die kein einzelnes Büro erreicht. Die eigene Website bringt Vertrauen bei Eigentümern, und zwar in dem Moment, in dem über den Auftrag entschieden wird. Dass beides nebeneinander läuft, ist der belegte Normalfall.

Die Größenordnung sortiert den Rest. Wer fünfstellig für fremde Reichweite budgetiert, sollte den vierstelligen Jahresbetrag für den eigenen Kanal nicht ausklammern. Die Reihenfolge lautet: erst das Fundament, dann die Reichweite darauf. Welche Fehler dieses Fundament schwächen, zeigt unser Beitrag zu den Fehlern auf Makler-Websites.

Bleibt eine Frage, die vor jeder Budgetentscheidung steht. Wo prüft ein Eigentümer Sie, bevor er unterschreibt? Wenn die ehrliche Antwort lautet, dass es dafür keine Seite gibt, ist die Entscheidung bereits gefallen. Worauf es dabei ankommt, haben wir auf unserer Seite zum Webdesign für Immobilienmakler und Hausverwaltungen zusammengefasst.

Sie wollen die Kanalfrage für Ihr Büro einmal sauber durchrechnen, mit Ihren Objektzahlen und Ihrem Portalbudget? Dann sprechen Sie uns an.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Quellen

Letzte Aktualisierung: September 2026